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Direcionados ao comércio, imóveis construídos em fachadas de prédios residenciais têm vacancia de até 80% em SP

Incentivadas por lei em S?o Paulo desde 2014,ércioimóveisconstruídosemfachadasdeprédiosresidenciaistêmvacanciadeatécomo hacer para ganar la loteria as fachadas ativas — aqueles imóveis construídos no térreo de edifícios residenciais e corporativos para funcionar como ponto de comércio ou servi?o aberto ao público — n?o emplacaram na cidade. Um estudo divulgado este mês pela Associa??o Comercial de S?o Paulo (ACSP) mostra que entre 60% e 80% das instala??es em regi?es próximas ao transporte público est?o vazias. Dados da CBRE, consultoria de servi?os imobiliários, também apontam para um índice de vacancia semelhante. Boate Kiss: Condenados pela tragédia conquistam progress?o ao regime semiaberto após redu??o de pena'Imperador': Saiba quem é o ex-jogador de futebol preso que virou chefe do Comando Vermelho no Ceará Em meio a este cenário, incorporadoras têm adotado parcerias com o varejo; e empresas especializadas na gest?o de fachadas ativas come?am a surgir no mercado. Em alguns casos, incorporadoras, a exemplo da You Inc, têm colocado em leil?o espa?os localizados em bairros como Pinheiros e Vila Madalena. De olho nos problemas de ordem prática, a lei foi alterada no ano passado para permitir vagas de garagem em frente aos comércios, o que era uma antiga demanda do mercado imobiliário. Além disso, a legisla??o prevê que a fachada ativa n?o precisa ser colocada em todos os lados do empreendimento quando houver acesso por mais de uma rua. Inventivo à constru??o A constru??o de comércio na fachada de prédios residenciais está longe de ser novidade na capital paulista. No Centro Histórico, por exemplo, ela é regra. Mas urbanistas explicam que legisla??es a partir da década de 1970 — quando se passou a privilegiar o uso apenas residencial ou comercial; n?o o misto —, além de tendências, como condomínios cada vez mais fechados por causa da seguran?a e com áreas de lazer que parecem clubes, foram alguns dos fatores que desencorajaram esse tipo empreendimento. Cerca de dez anos atrás, o Plano Diretor quis mudar essa lógica, permitindo que quem inclui fachadas ativas no empreendimento ganha 20% a mais de potencial construtivo. Em condomínios de mais de dez mil metros quadrados em áreas próximas do transporte público, chamadas de eixo, a modalidade é obrigatória. Longe do transporte público, a obrigatoriedade vale para constru??es acima de 20 mil metros quadrados. Na prática, porém, n?o é difícil ver fachadas vazias tanto em avenidas movimentadas quanto em ruas mais residenciais. — Ter fachada ativa é bom para a cidade e para o empreendimento, mas nem sempre o lugar em que o prédio está é um ponto comercial. E aí você pode ter o melhor imóvel do mundo, pode dar esse imóvel gratuitamente para uso que o comerciante n?o vai se interessar — explica Larissa Campagner, professora de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie e autora do estudo da ACSP. A pesquisa da ACSP mostrou que 20% dos prédios construídos entre 2016 e 2023 têm fachada ativa. Santa Cecília, no Centro, tem a maior propor??o (71%) de empreendimentos desse tipo; Vila Madalena vem em seguida (43%) e, depois, Perdizes (35%). Quando considerado o número absoluto de empreendimentos com fachadas ativas, a situa??o muda. Vila Mariana lidera; seguida do entorno das avenidas Ibirapuera e Rebou?as, e nos bairros de Santo Amaro e Vila Madalena. O estudo usou três áreas como amostra para avaliar se as fachadas est?o ou n?o sendo utilizadas. Na Vila Mariana, a vacancia chega a 80%. No eixo Ibirapuera, a vacancia é de 70%. No eixo Rebou?as, cerca de 64% das fachadas ativas est?o vagas. Nos dois primeiros, os tipos de comércios mais comuns s?o os minimercados e as lojas de conveniência, enquanto no eixo Rebou?as os restaurantes e lanchonetes s?o os mais predominantes. Do projeto à gest?o Responsável por sancionar o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento que incentivam as fachadas ativas, ainda na gest?o de Fernando Haddad, o arquiteto Fernando de Mello Franco diz que o principal objetivo foi “construir uma cidade mais plena de urbanidade”. — Nenhum lugar da cidade é bom quando a gente anda pelas cal?adas cheias de muros e grades, sem intera??o entre espa?os. As cidades que a gente gosta de visitar, geralmente, s?o onde essa intera??o acontece — opina o arquiteto, pontuando que o pre?o alto do aluguel pode afastar eventuais interessados. — é difícil imaginar que, em bairros altamente adensados, n?o haja interesse de ocupar as áreas do térreo. E n?o só com comércio; há servi?os privados e públicos que poderiam estar ocupando esses locais. Eu n?o vejo como algo tradicional na história do urbanismo possa hoje ser visto como algo nocivo para a cidade. Para incorporadores e urbanistas, apesar de a lei já ter 10 anos, a preocupa??o com a adapta??o desse tipo de imóvel ao mercado é recente. Um dos principais problemas seria a falta de expertise do segmento, sobretudo o residencial, na atividade de comércio e servi?os. — A fachada ativa pegou em regi?es que já tinham uma voca??o comercial estabelecida, em outras pode ser que eventualmente se transformem com o que a gente chama de “atividades-destino”, em que você se desloca para ir até esse local. Mas v?o ter outras que n?o v?o vingar mesmo. E tem as consultorias que ajudam nisso, as franquias precisam de determinado espa?o; servi?os mais locais, como um café ou uma costureira, precisam de um espa?o menor — aponta Jo?o Leonardo Castro, diretor de desenvolvimento e gest?o de projetos da construtora SKR. A gest?o das fachada ativas também costuma ser desafiadora. Hoje há núcleos dentro das incorporadoras, como a ComVem, da HBR Realty, que implementa e gere pequenos “shoppings” no térreo de prédios residenciais e comerciais. Est?o em opera??o, atualmente, 38 pontos; e 24 em desenvolvimento, e a empresa passou a fazer parceria com incorporadoras como Helbor, Cyrela e Cury, permitindo já lan?ar os empreendimentos com esse planejamento. — O incorporador está preocupado com a venda do residencial e a fachada ativa é “o que sobrou”. Nós temos projetado com as incorporadoras o desenho desde o início: se a loja vai ter estacionamento, se vai ter exaust?o, o sistema elétrico. O vidro da loja n?o pode ser espelhado, o condomínio precisa ser separado, precisa ter vaga de garagem. Se n?o cuidar disso, vai ter um problema lá na frente — explica Alexandre Nakano, CEO da HBR e da Comvem, que afirma ter taxa de ocupa??o de 85%. Em outros casos, a fachada ativa é um DNA de alguns empreendimentos. é o caso da Idea!Zarvos, que criou uma consultoria interna focada nisso e tem 67% dos empreendimentos com comércio no térreo, tanto nos corporativos quanto nos residenciais. O principal foco s?o os restaurantes e s?o feitas parcerias com redes alimentícias e empresas considerando o perfil do bairro e do empreendimento. A taxa de vacancia gira em torno de 14%. — Muitas vezes, a gente ajuda a montar parte do restaurante e tem participa??o no faturamento em vez do aluguel, a gente procura fazer uma parceria e n?o só jogar (a loja) para baixo do prédio de qualquer jeito. O custo de condomínio é separado, muito mais baixo, por exemplo — explica Otávio Zarvos, CEO da empresa. Fachada ativa: prédio da Idea!Zarvos na Rua Joaquim Antunes, em Pinheiros, abriga o Le Jazz Boulangerie — Foto: Edilson Dantas/Agência O Globo Pensando nisso, a incorporadora HBR Realty criou a ComVem, que implementa e gere pequenos “shoppings” no térreo de prédios residenciais e comerciais. Hoje, s?o 38 pontos em opera??o, e 24 em desenvolvimento, e a empresa passou a fazer parceria com incorporadoras como Helbor, Cyrela e Cury, permitindo já lan?ar os empreendimentos com esse planejamento. — O incorporador está preocupado com a venda do residencial e a fachada ativa é "o que sobrou". Nós temos projetado com as incorporadoras o desenho desde o início: se a loja vai ter estacionamento, se vai ter exaust?o, o sistema elétrico. O vidro da loja n?o pode ser espelhado, o condomínio precisa ser separado, precisa ter vaga de garagem. Se n?o cuidar disso, vai ter um problema lá na frente — explica Alexandre Nakano, CEO da HBR e da Comvem, que afirma ter taxa de ocupa??o de 85%. Em outros casos, a fachada ativa é um DNA de alguns empreendimentos. é o caso da Idea!Zarvos, que criou uma consultoria interna focada nisso e tem 67% dos empreendimentos com comércio no térreo, tanto nos corporativos quanto nos residenciais. O principal foco s?o os restaurantes e s?o feitas parcerias com redes alimentícias e empresas considerando o perfil do bairro e do empreendimento. A taxa de vacancia gira em torno de 14%. — Muitas vezes, a gente ajuda a montar parte do restaurante, e tem participa??o no faturamento em vez do aluguel, a gente procura fazer uma parceria e n?o só jogar ele pra baixo do prédio de qualquer jeito. O custo de condomínio é separado, muito mais baixo, por exemplo — explica Otávio Zarvos, CEO da empresa. 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